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龙光地产亮出新账本:城市更新连下十城 货值超3200亿元

随着核心城市纷纷步入存量时代,新增土地稀缺,城市更新伴随着中国大中城市过去30年的高速发展,迎来了以存量焕新、内涵增值为发展诉求的全新时代。有机构预测,城市更新的市场规模将达万亿元,这是一个全新且广阔的赛道,吸引了众多主体参与其中。

尤其是粤港澳大湾区,寸土寸金,城市更新市场规模庞大。作为以深耕粤港澳大湾区为核心的企业,龙光地产(3380.HK)在城市更新领域斩获颇丰。

在2019年中期业绩发布会上,龙光地产管理层首次提出了“区域深耕+城市更新”双轮驱动战略,以保障公司规模和利润的持续增长。

这也让外界对这家低调务实的房企不得不重新审视,因为这家公司在不经意间已经成为粤港澳大湾区城市更新领域的“隐形航母”。

今年上半年,龙光地产继续坚持前瞻性投资策略,深耕核心都市圈,通过多渠道方式拓展土储资源,其中公司以收并购和城市更新方式,在深圳、珠海、佛山等多个城市新增城市更新类项目货值852亿元。

截至6月30日,龙光地产在10个城市拓展了共计62个城市更新项目,可转化土储面积1877万平米,货值超过3250亿元,其中90%以上位于粤港澳大湾区,已经成为名副其实的大湾区城市更新领跑者。

值得关注的是,城市更新历来都是孵化周期长,不确定性强,让很多开发商深陷其中无法自拔。但龙光地产的城市更新项目中,有2600亿元货值布局在深圳、惠州、东莞、珠海等可自主改造的城市,占比达80%,这意味着公司的城市更新项目转化能力较强。

实际上,龙光地产城市更新业务已有良好业绩记录。2018年,该公司成功孵化了珠海玖龙汇和佛山绿岛湖项目后,货值仅200亿元。2019年,龙光地产预计还将成功孵化深圳蛇口自贸区、惠州大亚湾和深圳侨城东3个项目,货值超700亿元,价值颇为可观。

公司管理层在业绩会上直言:“城市更新项目是粤港澳大湾区的独特机遇,也是龙光地产补充土储的重要来源。公司深耕大湾区17年,熟悉每个城市的土地规划、城市更新政策及区域价值判断,在参与城市更新方面拥有信息、品牌、渠道、资源等多种先发优势和主场优势。”

按照计划,龙光地产未来每年孵化城市更新项目货值不低于300亿元,每年利润贡献占公司核心利润10%至20%。

值得注意的是,该公司土地储备的成本较低,城市更新项目土地成本占售价不到25%,将有力支撑销售和利润的长期稳健增长。

城市更新项目投资少,价值高,盈利可见性清晰,2019年上半年,城市更新业务贡献核心利润约18亿元,已经成为龙光地产业绩增长的新引擎。

根据公告显示,2019年上半年,龙光地产实现营业收入270.2亿元,同比增长78.3%;毛利润93.9亿元,同比增长67.4%;净利润52.9亿元,同比增长39.4%;公司拥有人应占净利润51.28亿元,同比增长49.4%;核心利润46.7亿元,同比增长59%;公司拥有人应占核心利润45.1亿元,同比增长70.2%,核心利润在同等销售规模房企中继续遥遥领先。

期内,龙光地产毛利率34.8%,较去年的33.7%进一步提升;核心利润率17.3%,连续多年稳居上市房企前列,彰显出公司已建立了跨越周期的、持续性的价值创造能力。

多家国内外投行认为,龙光地产未来几年销售和利润的高确定性,已经成为不争的事实。从销售来看,按照2019年实现900亿元销售额、未来每年增长20%的推算,即便是不再补充新的土储资源,龙光地产现有的7520亿元土储货值,可以足够完全覆盖公司5-6年的销售增长需求。

从利润来看,国信证券研究报告认为,已确权土储加上锁定的旧改项目,龙光地产总可售资源约7520亿元,以约20%的净利率计算,这些货值将为公司带来约1500亿元的利润,支持未来盈利稳健增长。

中金公司也认为,除了已落地的土储外,城市更新项目已经成为龙光的第二增长引擎,公司可以通过参与土地一级开发获取额外收益,“我们认为,市场低估了龙光地产一级土地开发的潜在盈利”,公司价值面临重估。

(本文不作为投资建议具体以公司公告为准)

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